亚搏彩票官网-宝龙地产千亿销售目标生变 拟进一步升级高周转模式

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中新经纬客户端3月11日电(薛宇飞)宝龙地产9日晚公布了2019年的业绩报告,营收、利润都出现大幅上涨,净利润更是同比上涨65%,升至约60.18亿元人民币。不过,毛利率出现了小幅走低。

2018年,宝龙地产提出要在2020年冲击千亿元销售规模,但如今这一口号不再提及,公司管理层也将2020年的销售目标定在750亿元。为实现这一目标,宝龙地产计划进一步升级原来的高周转模式。

营收利润双增长 毛利率小幅走低

年报显示,宝龙地产2019年录得营业收入260.42亿元,同比增长32.9%。据Wind数据,2015年-2019年,宝龙地产的年营收增速分别约为23.33、20.06%、9.12%、25.77%、32.86%,2019年的增速创下了近5年来的新高。

宝龙地产营收数据 来源:宝龙地产2019年年报

宝龙地产拥有四部分业务,分别是物业开发、物业投资、商业运营及住宅管理、其他物业开发相关业务,其中,物业开发是其主要的收入来源。2019年,宝龙地产实现物业开发收入约224.78亿元,同比增长34.9%,约占总营收的86%。其余三项收入,分别约为14.20亿元、13.93亿元、7.51亿元。

宝龙地产2019年的销售成本约为165.59亿元,同比增加37.5%,销售成本的增速快于营收增速,这也拖累了毛利及毛利率。2019年,宝龙地产毛利约为94.83亿元,较2018年同期增长约25.6%;毛利率为36.4%,较2018年同期的38.5%下降2.1个百分点。

有机构以在中国大陆与香港上市的房企为样本进行的统计显示,2019年上半年,毛利率TOP100房企的平均毛利率为41.33%。与这一数据相比,宝龙地产的毛利率略低于行业平均。

宝龙地产在几项净利润数据上,增速较高。2019年,宝龙地产实现净利润约60.2亿元,较2018年同期上升65%;核心盈利人民币43.9亿元,较2018年同期上升70.2%;归母核心盈利约人民币26.8亿元,较2018年同期上升45.3%。因数据向好,瑞银3月5日发布报告,首次覆盖宝龙地产并给予“买入”评级,目标价6.70港元/股。

据中新经纬客户端计算,营收与净利润的大幅上涨,虽让宝龙地产2019年的净利润率上升到了约23.22%,比2018年的18.69%高出4.5个百分点,但并没有超过2017年的24.90%。

净负债大幅下滑 借款总额突破550亿

负债方面,年报显示,截至2019年底,宝龙地产总资产1624.97亿元,总负债1235.90亿元,资产负债率约76.06%。据Wind数据,2014年-2018年,宝龙地产的负债率分别为65.86%、67.22%、69.13%、75.16%,有缓慢抬升态势。

净负债率方面,宝龙地产2019年底的净负债率约为81.2%,较2018年底101.6%大幅下降了20.4个百分点。年报认为,主要是由本集团为达致可持续增长而不断努力管理财务杠杆所致。但是,81.2%的净负债率也只是回归到2016年与2017年的水平,2016年、2017年宝龙地产的净负债率分别为76.6%、86.8%。

借款方面,截至2019年底,宝龙地产借款总额约为552.63亿元,较2018年底增加约12.5%。其中,银行及其他借款约317.03亿元,公司债券约9.49亿元,短期融资券约10亿元,优先票据约130.73亿元。

值得一提的是,在2019年初举行2018年度业绩发布会上,宝龙地产有高管称:“2018年底的总债务规模是491亿元,按照董事会和管理层的要求,(2019)年底在490亿元的总额之内,不能再突破这个数字。”

552.63亿元借款总额中,一年内到期的借款约为153.21亿元,一年后到期的借款约为399.42亿元。以此计算,长短期债务比约为2.61,比2018年底上升11.5%;一年内到期的短期借款占借款总额的27.72%,占比偏高。

不过,至2019年底,宝龙地产现金(含等价物)及受限制现金共约236.71亿元,较2018年底增加约50.0%,完全能覆盖一年内到期的借款。

销售目标降低 继续推行高周转模式

宝龙地产于2009年实现上市,当年实现房地产销售额40.08亿元。2018年,宝龙地产执行董事兼总裁许华芳提出,要打造“369体系”,将2018年度销售目标提高至350亿元,2020年冲击1000亿元。

“369体系”是一种高周转模式,即3个月完成方案,6个月开始预售,9个月资金回笼。这一模式的实施,确实助推了宝龙地产物业销售业绩的快速增长,2018年合约销售总额为410.36亿元,同比上涨约96.5%,几近翻番。2019年,宝龙地产合约销售金额达603.5亿元,同比上涨47.1%,挺进中国房企60强。

对于2019年销售额的增加,宝龙地产解释称,主要是由于持续加强产品研发,产品定位准确,以及坚持品质要求及注重客户体验;住宅项目“369”开发模式提高开发效率,加快周转及去化取得良好效果。

只是,宝龙地产已经将2年前的千亿元销售目标抛之脑后,并将2020年的销售目标定为750亿元,预计较2019年上涨约25%。在3月10日下午举行的2019年线上业绩发布会上,许华芳说:“750亿的承诺一定要做到,我们会更努力往前冲。本来定的目标是800亿,后来考虑到疫情影响,保守一点,降了50亿。未来几年确保复合增长率25%以上。”

克尔瑞研究中心认为,宝龙地产2020年计划可售货值1331亿人民币,要达到750亿元的销售目标,全年只需达到56.3%去化率,低于2019年约70%的去化率,完成全年目标的难度不大。

来源:宝龙地产2019年年报

年报还称,高周转模式仍然是公司营销的主线,并且拟升级“369”开发模式,提高去化率,加速现金回流。

高周转模式可以说是一些房企快速扩充规模、提升资金使用效率的“法宝”,例如,碧桂园的“456”模式(即4个月内开盘、5.5个月资金回正、6个月资金回笼再周转)就被同行所效仿。但另一方面,高周转模式也被视为双刃剑,速度提升的背后,却是工程质量问题频出。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示,高周转模式意味着短平快,要求企业快速开盘、销售、回款,这容易引发质量问题,现在不少龙头房企频频出现质量纠纷,就与高周转模式有关。因此,房企追逐规模的同时,要处理与质量的关系。(中新经纬APP)

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